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Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?

Wie viel Mieterhöhung ist eigentlich erlaubt? Und in welchen Fällen darf der Vermieter überhaupt die Miete erhöhen? Foto: Pixabay (public domain)
Maximal alle 15 Monate ist der Vermieter überhaupt dazu berechtigt, eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzufordern. Auch kann er dies nicht einfach bestimmen, sondern muss dafür die Zustimmung seiner Mieter einholen. Neben Wahrung der Schriftform, müssen noch weitere Vorgaben eingehalten werden, bevor die Miete erhöht werden kann. Welche das sind, haben wir hier einmal für Sie zusammengestellt.

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Schriftliche Form muss gewahrt sein

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, so hat er seine Mieter schriftlich darüber in Kenntnis zu setzen. Ein einfaches formloses Schreiben reicht hierfür nicht aus. Ganz im Gegenteil: Neben der Schriftform muss der Vermieter in seinem Schreiben alle Mieter der Wohnung, die den Mietvertrag unterschrieben haben, ansprechen. Die Benachrichtigung über die Mieterhöhung kann per Brief, per Fax oder per E-Mail erfolgen.

Mieterhöhung bedarf einer Begründung

Eine Mieterhöhung ohne Angabe eines Grundes ist nicht zulässig. Als Begründung gelten der Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, den Mietspiegel, Mietdatenbanken, Gutachten oder der Nachweis von Vergleichswohnungen. Zusätzlich zu einem qualifizierten Mietspiegel oder der Angabe von Vergleichswohnungen ist der Vermieter dazu verpflichtet, die dort verzeichneten Durchschnittspreise mit anzugeben.

Anhebung nur bis auf ortsübliche Vergleichsmiete

Grundsätzlich muss ein Mieter die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) dulden. Unter „ortsüblich“ werden die Mieten verstanden, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für eine Wohnung mit vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wurde. Vergleichbar heisst wiederum nicht gleich sondern ähnlich. Entscheidend für die Berechnung der Mietererhöhung ist die tatsächliche Größe der Wohnung! Dies gilt grundsätzlich und vor allem dann, wenn die im Mietvertrag angegebene Größe der Wohnung abweicht oder gar fehlt. Nachmessen lohnt sich unter Umständen also.

Kappungsgrenzen müssen eingehalten werden

Mieterhöhungen unterliegen einer sogenannten Sperrfrist, beziehungsweise haben sie eine Wartezeit. So kann frühestens nach Ablauf eines Jahres eine Mieterhöhung nach einer vorangegangenen ausgesprochen werden und darf erst nach insgesamt 15 Monaten in Kraft treten. Weiterhin ist die Kappungsgrenze zu beachten. Diese besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Erhöhung 20 Prozent nicht übersteigen darf.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Keiner Zustimmung durch den Mieter bedarf eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Von Modernisierung spricht man bei baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache langfristig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Bei Mitteilung über die Modernisierung muss der Vermieter einiges beachten, um keine Verlängerung der Erhöhungsfrist zu bewirken. Im Schreiben muss neben der Art und dem Umfang auch der Beginn und die Dauer der Maßnahmen genannt werden. Zudem ist die Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in absoluten Beträgen zwingend erforderlich. Nicht zuletzt muss der Vermieter auf die Möglichkeit hinweisen aufgrund eines Härtefalls zu widersprechen. Erst nach Abschluss der Modernisierung kann der Vermieter bis zu elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Der Vermieter muss den Mieter jedoch mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich über diese informieren. Hält er diese Frist nicht ein, kann er erst mit einer verlängerten Sechsmonatsfrist die Miete erhöhen. Gleiches gilt, wenn die Mieterhöhung mehr als zehn Prozent der ursprünglich mitgeteilten beträgt. Beeinträchtigen die Modernisierungsarbeiten die Nutzbarkeit der Wohnung, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Werden energetische Modernisierungen durchgeführt, kann die Minderung der Miete erst nach drei Monaten erfolgen.

Sonderfall Staffelmiete und Indexmiete

Ausgenommen von der Kappungsgrenze sind bereits im Mietvertrag vereinbarte regelmäßige Mieterhöhungen, wie bei Staffel- und Indexmieten! Dafür brauchen Mieter bei einem Staffelmietvertrag keine Mieterhöhungen auf ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung fürchten, diese sind gesetzlich nicht zulässig. Beim Indexmietvertrag kann sich die Miete zwar auch erhöhen, allerdings orientiert sich hier die Preisentwicklung an der Entwicklung des Verbraucherindex. Zudem gelten hier die üblichen Sperrfristen und anderweitige Mieterhöhungen sind nur sehr eingeschränkt möglich. Lediglich höhere Mietpreise aufgrund von Modernisierung muss der Mieter dulden.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Als letzte Möglichkeit, um einer Mieterhöhung zu entgehen, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dies gilt bei Erhöhung der Miete auf das ortsübliche Niveau oder auch bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Nach Zugang der Mieterhöhung kann sich ein Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats überlegen, ob er sein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats in Anspruch nehmen will.

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