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Mietminderung – Was ist erlaubt?

Auch wenn es wirkt wie gemalt, die Kälte in der Wohnung verleidet einem doch den Anblick. Eine unzureichende Heizleistung oder gar der Ausfall der Heizung rechtfertigt eine Mietminderung. Foto: Pixabay (public domain)
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Der Klassiker für eine Mietminderung ist der Heizungsausfall im Winter. Fällt das Thermometer in der Wohnung unter 18 Grad Celsius, hat der Mieter ein Recht die Miete um bis zu 70 Prozent zu kürzen. Bei Minusgraden und einem Totalausfall der Heizung kann die Miete sogar um 100 Prozent gekürzt werden. Was es bei einer Mietminderung zu beachten gibt, lesen Sie hier.

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Nicht selten sind sich Mieter unsicher, in welchem Fall sie von einer Mietminderung Gebrauch machen können. Und wenn eine Minderung der Miete gerechtfertigt ist, stellt sich die Frage nach der Höhe der Minderung. Wie viel ist erlaubt und angemessen? Hier geht es nicht nur um das subjektive Empfinden des Mieters, sondern vielmehr darum zu beurteilen, in wie fern die Nutzbarkeit der Wohnung unter objektiven Gesichtspunkten eingeschränkt ist.

Wann ist eine Mietminderung berechtigt?

Grundsätzlich ist eine Mietminderung immer dann berechtigt, wenn der Mieter seine Wohnung nur noch mit Einschränkungen vertragsgemäß nutzen kann und dies unzumutbar ist. Die Gründe sind vielfältig. Sie reichen vom bereits angesprochenen Heizungsausfall über einen Mäusebefall bis hin zu durch die Decke eindringendes Wasser. Selbst eine Baustelle in der Nachbarschaft kann für eine Mietminderung relevant sein. Für den Betrieb der Heizungsanlage hat der Gesetzgeber klare Regeln aufgestellt, die bei einem Verstoß zweifelsfrei eine Mietminderung nach sich ziehen, sollte der Vermieter den Mangel nicht beheben. So ist der Vermieter in der Pflicht, die Funktionalität der Heizungsanlage zu gewährleisten. Tagsüber müssen im Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April mindestens 20 Grad erreicht werden können. Zwischen 23 und 6 Uhr sind 18 Grad ausreichend. Neben der Heizung sind die häufigsten Gründe, die eine Mietminderung begünstigen:

  • Aufzug nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, verursacht Lärm
  • Rostiges Wasser
  • Nicht nutzbare oder abschließbare Türen oder Fenster
  • Dusche defekt
  • Fehlender oder defekter Briefkasten
  • Baustellenlärm (auch in der Nachbarschaft)
  • In der Miete enthaltene technische Geräte defekt, wie zum Beispiel der Küchenherd oder Wasserboiler
  • Kein Warmwasser
  • Lagerung von Sperrmüll oder Hausrat durch andere Mieter
  • Gemeinschaftsräume, wie Waschraum oder Fahrradkeller nicht zugänglich
  • Verwahrlosung des Grundstücks

Diese Liste ist unendlich fortzuführen und hat keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit.

„Die häufigsten Gründe für eine Mietminderung sind in unserem Beratungsalltag Feuchtigkeit und Schimmelbildung“, erläutert der Geschäftsführer vom Mieterverein Braunschweig und Umgebung e.V., Timo Sass. „Hier besteht die Besonderheit, dass zunächst nicht feststeht, wer für diesen Mangel verantwortlich ist. Der Vermieter ist grundsätzlich in der Beweispflicht, dass die Feuchtigkeit und Schimmelbildung nicht von seinem Mietobjekt herrührt, also keine baulichen Mängel vorliegen. Erst wenn dieser Beweis erbracht ist, muss der Mieter sein Heiz- und Lüftverhalten unter Beweis stellen. Wir empfehlen jedoch den Mietern sofort ab Auftreten der Mängel ein Heiz- und Lüftungsprotokoll zu führen, um den Vorwurf eines Fehlverhaltens zu entkräften.“ Sofern der Mieter sich unsicher sei, sollte er zunächst von einer Minderung absehen und die Miete lediglich unter dem Vorbehalt einer Minderung zahlen, bis die Verursachung geklärt ist, lautet die Empfehlung des Mietervereins. Denn wenn der Mieter zu Unrecht die Miete mindere, könne das Mietverhältnis bei einem dadurch aufgelaufenen Mietrückstand gegebenenfalls gekündigt werden durch den Vermieter.

Auch in anderen Fällen als der der Feuchtigkeit und Schimmelbildung muss nicht selten erst einmal geklärt werden, ob der vorgetragene Mangel eine Mietminderung berechtigt.

Ausnahmen, die keine Mietminderung zulassen:

Der viel zitierte Kinderlärm begünstigt eine Mietminderung nicht. Laut verschiedener Gerichtsurteile nach handelt es sich bei durch Kinder erzeugter Lärmbelästigung, wie Lachen, Weinen und Schreien um eine „normale und lebensimmanente Gegebenheit“ (Amtsgericht Kiel, erschienen in der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM) 1983, 240; Oberlandesgericht Düsseldorf, erschienen in der WuM 1997, 221). Dies muss man so hinnehmen. Auch das Spielen und Lärmen auf Spiel- und Bolzplätzen oder im Innenbereich einer großen Wohnanlage ist natürliches kindliches Verhalten und zu dulden. Anders sieht es aus, wenn Eltern rücksichtsloses Verhalten ihrer Kinder, wie beispielsweise das Springen von Möbeln oder Fußballspielen, in der Wohnung erlauben und dadurch andere Mieter gestört werden.

„Eine Ausnahme von dem grundsätzlichen Minderungsrecht hat der Gesetzgeber bei energetischen Modernisierungen geschaffen, bei denen das Minderungsrecht für drei Monate ausgeschlossen ist“, erklärt Timo Sass. „Sollte die Modernisierungsmaßnahme länger als drei Monate andauern, darf der Mieter aufgrund dieser Beeinträchtigungen ab dem 4. Monat die Miete mindern. Der Gesetzgeber hat hier das Minderungsrecht zugunsten der Klimaziele erheblich eingeschränkt.“ Im Gegenzug wird dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Wir setzen dieses Thema demnächst in einem separaten Artikel fort.

Um wie viel Prozent darf die Miete gemindert werden?

Eine Aussage über die Höhe einer Mietminderung ist in den seltensten Fällen möglich. Sie richtet sich nach den Gegebenheiten und wird im Zweifelsfall von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Um eine Orientierung zu bekommen, lohnt sich ein Blick in eine der Mietminderungstabellen, die man im Internet – meist unter Angabe entsprechender Gerichtsurteile – findet. Einzig im Fall einer kompletten Unnutzbarkeit der Wohnung, wie nach einem Wasserrohrbruch, ist klar, dass der Mieter eine Minderung um 100 Prozent durchführen kann. Hier gilt: ohne Leistung – keine Gegenleistung.

Als Berechnungsgrundlage dient, anders als oft angenommen, die Bruttomiete: die Miete inklusive aller Betriebskosten. In der Folge muss eine berechtigte Mietminderung selbst bei der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten eingerechnet werden.

Wie Sie bei der Mietminderung vorgehen, erfahren Sie in einem weiteren Artikel bald hier auf regionalLeben.de.

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