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Mietminderung – Sonderfall energetische Modernisierung

Eine Duldungsfrist und somit eine Aussetzung der Mietminderung gibt es nur bei der energetischen Modernisierung, wie beispielsweise durch Wärmedämmung. Foto: Pixabay (public domain)
In einem vergangenen Artikel beschäftigten wir uns mit dem Thema Mietminderung und kündigten bereits an, uns noch einmal ausführlich dem Sonderfall "Mietminderung bei Modernisierungsmaßnahmen" - insbesondere der energetischen Modernisierung zu widmen. Dafür wollen wir zuerst einmal klären, was unter den Begriff Modernisierung fällt.

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Was bedeutet Modernisierung?

Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die den Wohnstandard erhöhen, wie solche zur Verbesserung des Schallschutzes, der Belüftung, der sanitären Einrichtungen oder auch der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt. Dies schließt reine Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen aus. Zusätzlich gibt es noch energetische Modernisierungen, die zu einer (erheblichen) Energieeinsparung für den Mieter führen.

Modernisierungsmaßnahmen müssen angekündigt werden

Für Mietminderungen gelten im Falle von Modernisierungsmaßnahmen einige Besonderheiten. Zum einen muss der Vermieter eine Modernisierung korrekt ankündigen: Drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten muss die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen den Mietern zugegangen sein. In dem Schreiben sind sowohl die Arbeiten, deren Beginn und die voraussichtliche Dauer aufzuführen. Hat der Mieter Einwände, kann er diese nach Ende des Monats, in dem das Schreiben eingegangen ist, noch einen Monat lang äußern. Hat der Vermieter auf diese Frist in seinem Ankündigungsschreiben nicht hingewiesen, entfällt sie. Nach Fristablauf ist es nicht mehr möglich, Einwände zu erheben oder fehlerhafte Einsprüche gegen eine Modernisierungsmaßnahme zu korrigieren. Bevor man Einspruch erhebt, lohnt sich also unter Umständen ein Besuch beim Anwalt oder beim Mieterverein.

Gründe für einen Einspruch

Nicht alle Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Mieter geduldet werden. Dazu zählen unter anderem Luxusmodernisierungen (zum Beispiel ein Schwimmbadeinbau) und Arbeiten, die aufgrund ihrer Dauer oder ihres Ausmaßes eine völlige Unbenutzbarkeit der Wohnung nach sich ziehen. Letztere würden eine besondere Härte bedeuten und sind somit für den Mieter unzumutbar. In beiden Fällen kann der Mieter Einspruch gegen die Modernisierungsmaßnahme erheben.

Modernisierungskosten sind auf den Mieter umlegbar

Außer bei Staffel- und Indexmieten kann der Vermieter die Modernisierungskosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen. Die Höhe der etwaigen Mieterhöhung ist dabei im Bürgerlichen Gesetzbuch in Paragraph 559 festgelegt – jährlich können maximal elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden. Kann ein Mieter sich die erhöhte Miete nicht leisten, kann er mit dem Vermieter eventuell eine geringere Mieterhöhung vereinbaren. Der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme steht dieser Grund jedoch nicht entgegen. Auch nach Abzahlung der Modernisierungsmaßnahmen bleibt die Mieterhöhung bestehen.

Kein Recht auf Mietminderung

Handelt es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen um solche zur Energieeinsparung, so muss der Mieter drei Monate lang diese dulden, ohne einen Anspruch auf Mietminderung zu haben. Eine korrekte Ankündigung der Maßnahmen durch den Vermieter vorausgesetzt. Ab dem vierten Monat und bei allen anderen Bauarbeiten, durch die eine Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung entsteht, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern.

Sonderkündigungsrecht

Als Ausgleich zur sogenannten Duldungspflicht einer energetischen Modernisierungsmaßnahme, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach dem Zugang der Ankündigung kann er seinen Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen (geht die Ankündigung Mitte April zu, ist die Kündigung zum 30. Juni möglich). Als Frist für das Kündigungsschreiben gilt der Ablauf des nächsten Monats nach Ankündigung (Ankündigung Mitte April – Frist zum Zugang der Kündigung an den Vermieter 30. Juni).

Weitere Informationen zum Thema Mietminderung lesen Sie hier auf regionalLeben.de:

Mietminderung – Was ist erlaubt?

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