Gesetzliche Kündigungsfristen und fristlose Kündigungen

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist gilt eine Karenzzeit bis zum dritten Werktag eines Monats. Foto: Nicole Wiedemann
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Möchte man umziehen, braucht man nicht nur eine neue Wohnung. Auch an die Kündigung der alten Wohnung muss man denken und dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Nur wenige Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung.

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Kündigungsfristen

Für Mieter

Generell gilt bei unbefristeten Mietverhältnissen eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter. Diese Frist ist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und ist jeweils zum Monatsende wirksam. Möchte man seine Wohnung beispielsweise zu Ende Oktober kündigen, so muss die Kündigung bis Ende Juli, spätestens aber innerhalb der sogenannten Karenzzeit, bis zum dritten Werktag im August, beim Vermieter eingehen. Nur dann zählt der August bei der Fristberechnung. Für die Fristberechnung ist es wichtig zu wissen, dass Samstage als Werktage zählen. Fällt der dritte auf einen Samstag, verlängert sich die Frist ausnahmsweise bis zum darauffolgenden Montag, also den fünften. Hat man spontan doch noch eine neue Wohnung gefunden und möchte eine doppelte Mietzahlung vermeiden, so kann dieser eine Tag entscheidend sein. Wer denkt, er kann durch eine Kündigung per Fax oder E-Mail Zeit sparen und die Frist einhalten, dem sei gesagt, dass diese Form der Kündigung ungültig ist.

Unabhängig von der gesetzlichen Kündigungsfrist dürfen für Mieter im Mietvertrag individuell günstigere Fristen vereinbart werden, beispielsweise 14 Tage oder einen Monat. Eine Verlängerung ist hingegen unwirksam. Dies gilt jedoch nicht für Vermieter:

Für Vermieter

Vermieter dürfen generell nur in Ausnahmefällen eine Kündigung aussprechen und müssen sich dann an die gesetzlich vorgegebenen, nach Mietdauer gestaffelten Kündigungsfristen halten. Drei Monate beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter bei einer bis zu fünfjährigen Wohndauer des Mieters. Dauert das Mietverhältnis bereits mehr als fünf aber weniger als acht Jahre ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten. Wohnt der Mieter bereits mehr als acht Jahre in der Wohnung kann der Vermieter mit einer neunmonatigen Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen. Vor dem Herbst 2001 wurde häufig im Mietvertrag eine einjährige Kündigungsfrist für eine Mietzeit von über zehn Jahren vermerkt. Diese Regelung ist für den Vermieter immer noch bindend.

Als Gründe einer Kündigung durch den Vermieter dürfen lediglich „Eigenbedarf“ oder „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ (Abriss oder Neubau) angeführt werden. Beim Eigenbedarf ist nicht zwingend erforderlich, dass der Vermieter selbst die Mietsache bezieht. Es dürfen auch enge Familienmitglieder wie Eltern, (Stief-) Kinder, Enkel und Geschwister in die Wohnung einziehen, so der Deutsche Mieterbund.

Fristlose Kündigungen

Von Mieterseite

Mieter sind dann zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, wenn die Mietsache schwerste Fehler oder Mängel aufweist. Eine fristlose Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und den Grund beinhalten. Drei Gründe sind für eine fristlose Kündigung zulässig: Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung und Störung des Hausfriedens durch den Vermieter.

Unter Nichtgewährung des Gebrauchs versteht man laut Deutschem Mieterbund „… Fälle, in denen der Mieter die Wohnung praktisch nicht mehr vertragsmäßig nutzen kann.“ Dies kann zum Beispiel durch einen Heizungsausfall im Winter herbeigeführt sein. Der fristlosen Kündigung muss hier eine Abmahnung und eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung an den Vermieter vorausgehen.

Eine Fristsetzung ist hingegen bei gesundheitsgefährdenden Mängeln, etwa starkem Ungezieferbefall, ständigem Heizungsausfall im Winter oder gesundheitsgefährdenden Schadstoffkonzentrationen (beispielsweise durch Holzschutzmittel oder Baustoffe) nicht erforderlich. Hier kann die fristlose Kündigung sofort erfolgen.

Der dritte Grund für eine fristlose Kündigung ist die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertrages. Entweder weil es zu Beleidigungen oder gar Körperverletzung von Vermieterseite gegen den Mieter kommt oder aber weil der Vermieter mietvertraglich seine Pflichten schwer verletzt hat (unerlaubtes Betreten der Wohnung, Mietpreisüberhöhung oder bewusste Täuschung bei der Betriebskostenabrechnung).

Von Vermieterseite

Natürlich hat nicht nur der Mieter das Recht eine fristlose Kündigung auszusprechen. Stört der Mieter den Hausfrieden (nachbarschaftlich oder das Verhältnis Mieter-Vermieter), kann ihm die fristlose Kündigung drohen. Weitere Gründe sind vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (unerlaubte Untervermietung, Überbelegung der Wohnung durch nicht abgesprochenen Zuzug von weiteren Personen) und ständig unpünktliche Mietzahlungen. Ist der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

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