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Die sieben häufigsten Irrtümer im Mietrecht

Auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist rechtsgültig. Ein Widerrufsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Foto: Nicole Wiedemann
Als Mieter stolpert man gern immer wieder über die gleichen Fragen: „Wie komme ich schneller aus meinem Mietvertrag?“, „Habe ich ein Recht darauf zu feiern?“ und „Wie war das eigentlich nochmal mit der Schönheitsreparatur?“. Aber auch bei Vermietern halten sich einige Gerüchte des Mietrechts hartnäckig. Wir räumen mit den sieben häufigsten Irrtümern im Mietrecht auf.

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1. Nochmal ’ne Nacht drüber schlafen

Für den Mietvertrag gibt es kein zweiwöchiges Widerrufsrecht, wie oft angenommen wird. Ist der Vertrag erstmal von beiden Parteien unterschrieben, ist er auch gültig. Und das sofort und nicht erst bei Mietbeginn. Auch ein mündlich vereinbarter Mietvertrag ist rechtsgültig und wirkt sich durch die fehlende Schriftform unter Umständen auf die Kündigungsfrist aus. Ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag mit einer befristeten Laufzeit von über einem Jahr gelten nach dem Gesetz als unbefristet. Sie können nach Ablauf eines Jahres mit einer dreimonatlichen Frist gekündigt werden. Aus Gründen der Beweisbarkeit empfiehlt es sich jedoch einen Mietvertrag schriftlich aufzusetzen.

2. Zweitschlüssel beim Vermieter

Auch wenn sich das vielleicht einige Vermieter wünschen würden, ein Einbehalten eines Zweitschlüssels zu einer vermieteten Wohnung ist nicht erlaubt. Allein der Mieter ist zur Nutzung der Mietsache berechtigt. Behält der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel und betritt sogar ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung, begeht er Hausfriedensbruch und der Mieter erhält das Recht zur fristlosen Kündigung. Für Zeiten der Abwesenheit des Mieters ist dieser jedoch verpflichtet, einen Zweitschlüssel für das Betreten der Wohnung durch den Vermieter in Notfällen (wie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch) etwa bei einem Nachbarn oder sonstigen Personen zu hinterlegen und den Vermieter über den Verbleib des Schlüssels in Kenntnis zu setzen.

3. Drei Nachmieter statt Kündigungsfrist

Manchmal will oder kann man einfach nicht warten und möchte schon früher als mit dreimonatigem Vorlauf aus seiner alten Wohnung raus. Hartnäckig hält sich bis heute das Gerücht, dass es lediglich dreier potentieller Nachmieter bedarf, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Das ist falsch! Sicher wird es auch Vermieter geben, die aus Kulanz ihren Mietern diese Möglichkeit einräumen, aber ein Recht darauf gibt es nicht. Ausnahmen bilden eine im Mietvertrag vereinbarte Nachmieterregelung und der Eintritt eines Härtefalls. Letzterer ist beispielsweise eine schwere Krankheit, ein berufsbedingter Umzug oder Familienzuwachs. Dann ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Mieter das Recht hat, durch die Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Dafür muss der Nachmieter aber zum Beispiel den bestehenden Mietvertrag ohne Änderungen übernehmen.

4. Feste feiern

Natürlich kann jeder feiern und einladen, wen er möchte. Bei dem Recht auf eine lautstarke Party im Monat handelt es sich allerdings um eine Legende. Grundsätzlich muss sich ein jeder an die Nachtruhe ab 22 Uhr halten und dazu auch in der übrigen Zeit Rücksicht auf seine Nachbarn nehmen. Das gilt nicht nur in geschlossenen Räumen, sondern auch und vor allem bei Grill- und Gartenfesten. Hält man sich nicht daran, läuft man Gefahr aufgrund von Beschwerden der Anwohner eine Abmahnung des Vermieters zu kassieren. Kürzen andere Mieter wegen dauernder Ruhestörung ihre Miete, muss der Störenfried für den Mietausfall aufkommen. Nicht als Ruhestörung gezählt wird nächtliches Duschen oder der nächtliche Toilettengang, auch wenn laut Deutschem Mieterschutzbund Dauerduschen als einer der häufigsten Gründe für Nachbarkeitsstreitigkeiten gilt.

5. Renovieren beim Auszug

Viele Mythen ranken sich um das Thema „Schönheitsreparaturen“. Es ist sowohl bei Mietern und Vermietern ein leidiges Thema, ist es doch zuweilen mit erheblichem Aufwand verbunden und der Mieter im Grunde schon mit der Herrichtung der neuen Wohnung beschäftigt. Generell sieht das Gesetz den Vermieter in der Pflicht Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dieser kann die Aufgabe jedoch auf seine Mieter übertragen, wenn er eine entsprechende Schönheitsreparaturklausel wirksam im Mietvertrag verankert. Wirksam bedeutet in diesem Fall, dass aus der Formulierung zwingend hervorgehen muss, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen hat, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung diese auch erforderlich machen. Bevor man als Mieter also beim Auszug zum Farbpinsel greift, sollte man nochmal einen Blick in seinen Mietvertrag werfen.

6. Kaution abwohnen

Einer der gefährlichsten Irrtümer ist die Annahme, dass nach der Kündigung keine Mietzahlungen mehr geleistet werden müssen, sondern die Kaution abgewohnt werden kann. Damit handelt der Mieter rechtswidrig und kommt in Zahlungsverzug. Dies kann unnötigen Ärger und Kosten nach sich ziehen, denn die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle Ansprüche gegenüber dem Mieter. Dazu gehören auch Ersatzansprüche aufgrund möglicher Schäden an der Wohnung nach Auszug, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder noch fälligen Betriebskosten. Der Mieter hat erst dann einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution, wenn das Mietverhältnis beendet und der Vermieter Gelegenheit zur Prüfung ausstehender Forderungen hatte.

7. Gleiches Recht für alle

Dieser Grundsatz gilt bei vielen Dingen im Leben. Im Mietrecht gibt es einen Gleichbehandlungsgrundsatz allerdings nicht. Der Vermieter ist durchaus berechtigt, seinen Mietern unterschiedliche Rechte einzugestehen. Aber auch die Pflichten können in einem Mehrparteienhaus verschieden aufgeteilt sein. Solange der Vermieter keinen der Mieter diskriminiert, ist er in seinen Entscheidungen frei. Dies gilt zum Beispiel auch für die Haustierhaltung oder aber auch für die Vereinbarung der Miethöhe.

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