Die Nebenkostenabrechnung – Worauf Sie als Mieter achten sollten

Eine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung kann bares Geld sparen. Foto: Pixabay (public domain)
Wer mietet, hat nicht nur seine Grundmiete zu zahlen, sondern meist auch eine Abschlagszahlung auf die Nebenkostenabrechnung. Dabei sorgt diese nicht selten für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Das liegt zuweilen an der unterschiedlichen Auffassung des Begriffs „Nebenkosten“. Worauf Sie als Mieter bei der Abrechnung der sogenannten zweiten Miete achten sollten, haben wir für Sie einmal zusammengefasst.

Umlegbare Nebenkosten

Während in der Praxis die Begriffe „Nebenkosten“ und „Betriebskosten“ gleich bedeutend verwendet werden, ist die mietrechtlich korrekte Bezeichnung für den Wohnraum „Betriebskosten“.  Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Nebenkosten der Vermieter auf Sie als Mieter umlegen kann. Wobei die Betriebskosten von Ihnen auch nur dann zu zahlen sind, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist.

Zu den Betriebskosten gehören:

  • die Grundsteuer (jedoch nicht Gebäude- oder Vermögenssteuer),
  • die Kosten für die Wasserversorgung,
  • die Kanalgebühren (Entwässerung, sowohl Schmutzwasser als auch Niederschlagswasser),
  • die Heizkosten,
  • die Kosten für die Warmwasserbereitung,
  • die Kosten für die Heizungs- und Wasserversorgungsanlagen,
  • die Fahrstuhlkosten,
  • die Gebühren für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr,
  • die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • die Kosten der Gartenpflege,
  • die Kosten der Beleuchtung,
  • die Kosten der Schornsteinreinigung,
  • die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (jedoch nicht Rechtsschutz-, Reparaturkosten-, Mietausfallwagnis- oder Umweltschädenversicherung),
  • die Kosten für den Hauswart (jedoch nicht Hausverwalter),
  • die Kosten für Antenne oder Kabelfernsehen
  • die Kosten für den Betrieb der Einrichtungen der Wäschepflege (zum Beispiel einer Hauswaschmaschine),
  • Sonstige Betriebskosten (wie Schwimmbad, Sauna, Wartung und Prüfung von Feuerlöschern und ähnliches).

Gestaltung der Nebenkostenabrechnung

Die Umlage der Betriebskosten erfolgt nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses. Neben der reinen Wohnfläche kann auch nach Kopfzahl oder nach tatsächlichem Verbrauch umgelegt und abgerechnet werden. Dabei muss nicht für alle Posten der gleiche Verteilerschlüssel verwendet werden. Zwingend erforderlich für die Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung sind jedoch die Angabe des genauen Abrechnungszeitraums von maximal zwölf Monaten, eine Auflistung der Gesamtkosten der Immobilie –  aufgeschlüsselt nach den einzelnen Betriebskosten – sowie die Berechnung der jeweiligen Anteile für Sie als Mieter, inklusive der Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels. Nicht zuletzt muss aus der Abrechnung hervorgehen, wie hoch die Differenz zu den bereits gezahlten Vorauszahlungen ist und so übersichtlich gestaltet sein, dass sie rechnerisch nachvollziehbar ist.

Fristen für die Nebenkostenabrechnung

Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist einmal im Jahr fällig, dabei muss der Abrechnungszeitraum nicht automatisch mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Wichtig ist lediglich, dass der Zeitraum maximal zwölf Monate umfasst. Für die Erstellung und Zustellung der Abrechnung kann sich der Vermieter zwölf Monate Zeit lassen (so zum Beispiel für das Jahr 2017 noch bis zum 31.12.2018). Verpasst der Vermieter die Frist, hat er sein Recht auf Einforderung einer Nachzahlung verwirkt und muss die Kosten in diesem Falle selbst tragen. Sie als Mieter hingegen können auch nach Ablauf der zwölf Monate noch auf die Abrechnung der Betriebskosten sowie der Auszahlung eines Guthabens bestehen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Sie noch mindestens zwei Wochen Zeit, diese auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen und gegebenenfalls eine Korrektur und Einsicht in die Rechnungsbelege und Gebührenbescheide einzufordern. Dabei sind Notizen machen und das Abfotografieren der Unterlagen erlaubt. Möchten Sie allerdings Kopien erhalten, weil eine persönliche Einsichtnahme nicht möglich ist, darf der Vermieter pro Kopie zwischen 25 und 50 Cent berechnen. Erst nach gründlicher Prüfung sollten Sie eine eventuelle Nachzahlung an Ihren Vermieter leisten.

Anzeigen
Anzeigen