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Die Grunderwerbsteuer 2017

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Nebenkosten bei dem Erwerb von Grundstücken oder Immobilien. Foto: Pixabay (public domain)
Ein Kostenpunkt, der gerne beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks unter den Teppich gekehrt wird, ist die Grunderwerbsteuer. Sie macht in Niedersachsen, und somit auch in unserer Region, fünf Prozent der Nebenkosten aus. Die wichtigsten Fakten zur Grunderwerbsteuer haben wir hier einmal für Sie zusammengefasst.

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Worauf erfolgt die Grunderwerbsteuer?

Kaufen Sie ein Grundstück oder eine Immobilie, ist die Grunderwerbsteuer als Teil der Nebenkosten zu entrichten. Neben einem Kaufvertrag zählen Grundstückstauschverträge und das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren zu den zu besteuernden Vorgängen. Als Grundstück werden nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht nur der Grund und Boden, sondern auch grundeigentumsähnliche Rechte, wie beispielsweise das Erbbaurecht, verstanden. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die auf dem Grundstück steht, wird zum Grundstück dazugezählt. Dabei ist nicht entscheidend, ob diese bereits fertiggestellt oder noch in der Planung befindlich sind. (Dies ist vor allem beim Hausbau durch einen Bauträger von Bedeutung.)

Von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind unter anderem miterworbene Einrichtungsgegenstände (Inventar), Geldansprüche (wie Rücklagen) oderBetriebsvorrichtungen. Hier lohnt sich eine genaue Auflistung im Kaufvertrag, um die zu besteuernde Gesamtsumme so niedrig wie möglich zu halten.

Wer zahlt?

Als Schuldner der Grunderwerbsteuer gelten als Gesamtschuldner die Vertragsbeteiligten, also Käufer/in und Verkäufer/in. Davon abweichend kann im Kaufvertrag aber auch nur der Käufer als Schuldner angegeben werden. Begleicht dieser die Forderung des Finanzamts nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden.

Wann ist die Zahlung fällig?

Bereits mit Abschluss des rechtskräftigen Kaufvertrags entsteht die Grunderwerbsteuer. Weder die Übergabe des Grundstück noch die Grundbucheintragung oder die Kaufpreiszahlung haben einen Einfluss auf die Entstehung der Steuer. So wird der Steuerbescheid in der Regel kurze Zeit nach Vertragsunterzeichnung zugestellt und die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zur Zahlung fällig. Dies ist oft noch deutlich vor dem Termin der Kaufpreiszahlung oder gar Bezug des Hauses oder der Eigentumswohnung. Demzufolge ist dieser Kostenpunkt unbedingt in die Finanzierung des Grundstücks mit einzubeziehen und die Summe am besten durch das Eigenkapital bereitzustellen.

Welche Ausnahmen gibt es?

Erfreulicherweise gibt es bei der Grunderwerbsteuer einige wenige Ausnahmen. So unterliegen Grundstückskäufe mit einer Gegenleistung bis zu 2.500 Euro nicht der Grunderwerbsteuer. Wird diese Freigrenze jedoch überschritten, wird der gesamte Betrag versteuert. Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung entfällt bei dem Kauf durch Miterben die Grunderwerbsteuer. Gleiches gilt bei Geschäften zwischen Ehe- beziehungsweise Lebenspartnern oder Verwandten ersten Grades (Eltern – Kinder). Diese Regelung erstreckt sich ebenfalls auf Fälle, in denen der Kaufvertrag im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung beziehungsweise Auflösung der Lebenspartnerschaft geschlossen wird.

Sonderfall Hausbau

Wie im ersten Absatz erwähnt, unterliegt unter anderem der Erwerb noch nicht fertiggestellter Immobilien auf einem Grundstück der Grunderwerbsteuer. Dazu zählen Käufe von noch nicht fertiggestellter Eigentumswohnungen genauso wie der Hausbau durch Bauträger, bei denen auch das Baugrundstück im Angebot mit enthalten ist. Der Kauf eines Grundstücks von einem Bauträger bewirkt eine hohe Differenz in der Grunderwerbsteuer zu einem Kauf eines Grundstücks von sonstigen Verkäufern und dem anschließenden Hausbau. Zur Verdeutlichung ein rein fiktives Rechenbeispiel:

Fall 1: Der Käufer erwirbt das Baugrundstück separat; Fall 2: Der Käufer erwirbt Baugrundstück und Massivhaus von einem Bauträger. Tabelle: Nicole WiedemannInsgesamt beträgt die Differenz der Grunderwerbsteuer 6.500 Euro. Geld, dass man beim Hausbau sicher besser investieren kann.

Die Differenz von 6.500 Euro lassen sich nur dann einsparen, wenn der Bauherr den Grundstückskauf und die Hausplanung plus Hausbau wirtschaftlich unabhängig voneinander durchführt. Es reicht nicht aus, den Grundstücks- und Hauspreis vertraglich zu trennen. Der Grundstückskauf darf weder an die Bedingung gekoppelt sein, einen bestimmten Architekten zu beauftragen, noch dürfen bereits fertige Pläne genehmigt und zur Übernahme bestimmt sein. Auch darf der Grundstücksverkäufer wirtschaftlich nicht mit dem Planer wirtschaftlich verbunden sein.

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