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Der Wohnungskauf-Check für Goslar, Peine und Salzgitter

Wohneigentum - Spitz nachrechnen. Foto: Pestel-Institut
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Vom Mieter zum Eigentümer - Im Rahmen des regionalen "Wohnungskauf-Checks" hat das Pestel-Institut (Hannover) anhand von Modellrechnungen die Chancen ermittelt, mit denen Mieter zu Wohnungseigentümern werden. Das Ergebnis: In unserer Region könnten künftig mehr Menschen in einem Zuhause wohnen, das ihnen auch selbst gehört.

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Das Pestel-Institut hat in seinem regionalen „Wohnungskauf-Check“ – speziell zugeschnitten auf den Wohnungsmarkt in Goslar, Peine und Salzgitter – auf der Grundlage aktueller Immobilienpreise berechnet, wer sich als Mieter künftig ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung leisten kann – und das mit solider Finanzierung. Voraussetzung ist, dass der Staat sie dabei durch ein Programm mit langfristigen Krediten über die KfW-Förderbank unterstützt und ihnen Sicherheit bei den Zinsen gibt – anders als Kreditinstitute, die in der Regel keine Niedrigzinsen auf Dauer bieten. Weitere Bedingung: Das Land soll für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer sorgen. Diese Forderungen unterstützt die Initiative „Wohn-Perspektive Eigentum“, die das Pestel-Institut mit der Regio-Analyse beauftragt hat.

Die Analyse wurde jeweils für zwei verschiedene Szenarien durchgeführt: Zum einen für den Kauf eines Reihenhauses mit 100 Quadratmetern Wohnfläche in mittlerer Lage und guter Bausubstanz und zum anderen für den Kauf einer Single-Eigentumswohnung mit 50 Quadratmeter Wohnfläche in guter Wohnlage mit modernem Bad, Balkon und ohne unmittelbaren Modernisierungsbedarf.

Wichtig bei den Berechnung des Pestel-Instituts sei es, dass 30 Prozent des Einkommens, das der Haushalt monatlich netto zur Verfügung hat, in die Finanzierung der Immobilie fließe. Hierbei seien Zinsen und Tilgung des über drei Jahrzehnte laufenden Kredites berücksichtigt. Ebenso wie eine 1-prozentige Rücklage vom Kaufpreis pro Jahr, um spätere Reparaturen und Sanierungen bezahlen zu können.

„Würde der Staat über 30 Jahre hinweg einen Kredit zum festen Zinssatz von 1,5 Prozent anbieten, wäre vielen geholfen, die sich eine Immobilie anschaffen wollen, um selbst darin zu wohnen. Denn die eigenen vier Wände stehen immer noch ganz oben auf der Wunschliste der Menschen“, sagt Matthias Günther. Der Leiter des Pestel-Instituts spricht hierbei von einer „angemessenen und notwendigen Wohneigentumsförderung durch den Staat“.

Stadt Goslar

In der Stadt Goslar kann die Wohneigentumsquote von derzeit lediglich 43 Prozent deutlich gesteigert werden. Zum Vergleich: Im übrigen Landkreis liegt die Eigentumsquote bei 53 Prozent. Ein Reihenhaus kostet in Goslar nach dem aktuellen Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) rund 75.000 Euro. Dazu kommen noch einmal etwa 9.000 Euro an Kosten, die beim Kauf anfallen – zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Gebühren und Honorare für Notar, Makler, Banken und Berater. Auf dieser Grundlage würde einem Haushalt in Goslar ein Nettoeinkommen von 1.010 Euro pro Monat reichen, um sich das Reihenhaus anzuschaffen. Und das bei einem Eigenkapital von 20 Prozent – also einem „Immobilien-Startkapital“ von rund 17.000 Euro, rechnet das Pestel-Institut vor.

Single könnte sich seine eigenen vier Wände mit einem Nettoeinkommen ab 820 Euro pro Monat leisten

„Ähnlich gehen die Menschen, die heute noch zur Miete wohnen, auf Nummer sicher, wenn es darum geht, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Singles zum Beispiel, die mit 50 Quadratmetern Wohnfläche gut klarkommen“, sagt Matthias Günther. So eine Eigentumswohnung in guter Wohnlage mit modernem Bad, Balkon und ohne unmittelbaren Modernisierungsbedarf kostet nach dem IVD-Preisspiegel in Goslar rund 60.500 Euro. Hinzu kommen noch einmal rund 7.500 Euro für die Nebenkosten beim Immobilienkauf. „Damit könnte sich ein Single in Goslar seine eigenen vier Wände schon mit einem Nettoeinkommen ab 820 Euro pro Monat leisten. Vorausgesetzt, er bringt ein Fünftel des Kaufpreises – also rund 13.500 Euro – als Eigenkapital mit“, rechnet Matthias Günther vom Pestel-Institut vor. Bedingung immer: Der Staat bietet ein entsprechendes Kreditprogramm.

Stadt Peine

Nach Berechnungen des Pestel-Instituts kann auch in der Stadt Peine die Wohneigentumsquote von derzeit 54 Prozent deutlich gesteigert werden. Hier liegt im übrigen Landkreis die Eigentumsquote bei 70 Prozent. In Peine kostet ein Reihenhaus nach dem aktuellen Immobilien-Preisspiegel der LBS rund 105.000 Euro. Dazu kommen noch einmal etwa 12.500 Euro an Kosten, die beim Kauf anfallen – zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Gebühren und Honorare für Notar, Makler, Banken und Berater. Auf dieser Grundlage würde einem Haushalt in Peine ein Nettoeinkommen von 1.410 Euro pro Monat reichen, um sich das Reihenhaus anzuschaffen. Auch hier wurde von einem Eigenkapital von 20 Prozent – also einem „Immobilien-Startkapital“ von rund 23.500 Euro, ausgegangen.

Single könnte sich seine eigenen vier Wände ab 780 Euro Nettoeinkommen pro Monat leisten

Eine Eigentumswohnung in guter Wohnlage mit modernem Bad, Balkon und ohne unmittelbaren Modernisierungsbedarf kostet nach dem LBS-Preisspiegel in Peine rund 58.000 Euro. Hinzu kommen noch einmal rund 7.000 Euro für die Nebenkosten beim Immobilienkauf. „Damit könnte sich ein Single in Peine seine eigenen vier Wände schon mit einem Nettoeinkommen ab 780 Euro pro Monat leisten. Vorausgesetzt, er bringt ein Fünftel des Kaufpreises – also rund 13.000 Euro – als Eigenkapital mit“, rechnet Matthias Günther vom Pestel-Institut vor.

Stadt Salzgitter

Die Wohneigentumsquote  in der Stadt Salzgitter liegt derzeit bei 49 Prozent. Diese könnte deutlich gesteigert werden. Ein Reihenhaus kostet in Salzgitter nach dem aktuellen Immobilien-Preisspiegel der LBS rund 115.000 Euro. Dazu kommen noch einmal etwa 14.000 Euro an Kosten, die beim Kauf beispielsweise für die Grunderwerbsteuer, Gebühren und Honorare für Notar, Makler, Banken und Berater anfallen. Auf dieser Grundlage würde einem Haushalt in Salzgitter ein Nettoeinkommen von 1.550 Euro pro Monat reichen, um sich das Reihenhaus anzuschaffen. Und das bei einem Eigenkapital von 20 Prozent – also einem „Immobilien-Startkapital“ von rund 26.000 Euro, rechnet das Pestel-Institut vor.

Single könnte sich seine eigenen vier Wände mit einem Nettoeinkommen ab 410 Euro pro Monat leisten

Eine Eigentumswohnung in guter Wohnlage mit modernem Bad, Balkon und ohne unmittelbaren Modernisierungsbedarf kostet nach dem LBS-Preisspiegel in Salzgitter rund 30.500 Euro. Hinzu kommen noch einmal rund 3.500 Euro für die Nebenkosten beim Immobilienkauf. „Damit könnte sich ein Single in Salzgitter seine eigenen vier Wände schon mit einem Nettoeinkommen ab 410 Euro pro Monat leisten. Vorausgesetzt, er bringt ein Fünftel des Kaufpreises – also rund 7.000 Euro – als Eigenkapital mit“, rechnet Matthias Günther vom Pestel-Institut vor.

Förderkonzepte sind dringend notwendig

Insbesondere die „Nestbauer-Generation“ der 25- bis 40-Jährigen gehöre zu den Verlierern, wenn es um die Anschaffung von Wohneigentum gehe. „Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Und das ist schon über zehn Jahre her“, so Pestel-Studienleiter Matthias Günther. Die Folge sei deutlich zu spüren: Mit einer Eigentumsquote von bundesweit rund 45 Prozent liege Deutschland im Europa-Vergleich auf dem drittletzten Platz – deutlich hinter seinen Nachbarn im Westen (Frankreich mit 58 Prozent) und Osten (Polen mit 70 Prozent). Dabei sei gerade die Eigentumswohnung oder das eigene Haus ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. „Die eigenen vier Wände sind da und haben Bestand – unabhängig davon, wie die Rentenhöhe im Alter schwankt. Sie bieten die Sicherheit eines dauerhaften ‚Daches über dem Kopf‘ – ohne Angst vor Mieterhöhungen oder vor einer Kündigung“, sagt Matthias Günther. Der Stellenwert, den die eigenen vier Wände im Alter hätten, ließe sich auch daran erkennen, dass es derzeit bei den Senioren, die auf staatliche Grundsicherung im Alter angewiesen seien, kaum Wohnungseigentümer gebe. Die Parteien seien deshalb gut beraten, sich „endlich wieder um das Wohneigentum zu kümmern“. Hier seien dringend Förderkonzepte notwendig. „Wer im Bundestagswahlkampf das Wohneigentum politisch für sich entdeckt, spricht damit eine breite Bevölkerungsgruppe an. Umgesetzt in konkrete Regierungsarbeit wäre das ab Herbst dann sogar auch ein gutes Stück Konjunktur- und Rentenpolitik“, sagt Matthias Günther.

Politische Offensive bei der Förderung von Wohneigentum

In der Initiative „Wohn-Perspektive Eigentum“ haben sich unter anderen der beim Hausbau und Wohnungskauf als Dienstleister im Verbraucherschutz beratende Verband privater Bauherren (VPB), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) zusammengeschlossen. Gemeinsam sprechen sie sich für eine politische Offensive bei der Förderung von Wohneigentum aus, wenn die Immobilie nach dem Bau oder Kauf selbst genutzt wird. Günstige Zinsen über 25 bis 30 Jahre – am besten bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehns – seien bei der Immobilien-Finanzierung ein wichtiger Punkt. Ein Kredit, der nicht wirklich langfristig Niedrigzinsen biete, helfe nicht weiter. Wer in eine Immobilie investiere, müsse in Sachen Finanzierung auf der sicheren Seite stehen und dürfe kein Zinsrisiko eingehen.

Mehr zur Untersuchung des Pestel-Instituts sowie Informationen und Tipps rund um das Wohneigentum mit Lokal- und Regional-Daten gibt es auf der Internetseite der Initiative: www.wohn-perspektive-eigentum.de.

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