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Das regionalLeben.de Lexikon: Der Notar

Welche Aufgaben übernimmt der Notar bei der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts? Foto: Pixabay (public domain)
Ohne Notar geht es nicht. Bei einem Grundstücks- oder Immobilienkauf schreibt das Gesetz die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vor. Dabei übernimmt der Notar bei Immobiliengeschäften eine „Lotsenfunktion“. Er stellt eine neutrale Instanz dar und ist für beide Vertragsseiten Ansprechpartner. Wir stellen Ihnen im Folgenden die wichtigsten Leistungen eines Notars während der Vertragsabwicklung und die dafür aufzubringenden Kosten vor.

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Das leistet der Notar

Die Leistungen des Notars im Immobiliengeschäft sind vielfältig gestaltet. Neben der eigentlichen Beurkundung wird der Notar unter anderem mit Angelegenheiten des Grundbuchamts, der Einholung behördlicher Genehmigungen für Sanierungen oder der Zustimmung des Verwalters (bei Wohnungen) betraut. Die Hauptarbeit des Notars findet im Anschluss an die eigentliche Beurkundung statt.

Das Vorgespräch

Bevor der Notar einen Kaufvertragsentwurf aufsetzen kann, findet ein Termin zur Vorbesprechung statt. Hier können Fragen bezüglich eventuell bestehender Grundbuchlasten, Zahlungs- und Übergabemodalitäten oder auch zum Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen geklärt werden. Bei Paaren als Käufer ist zu klären, ob nur ein Partner oder beide Eigentümer werden. Der Kauf auf Kredit benötigt zusätzliche Amtshandlungen durch den Notar und muss von diesem abgefragt werden. Bereits vor dem Vorgespräch wirft der Notar einen Blick in das Grundbuch und informiert sich hinsichtlich bestehender Grundschulden oder Wegerechte der Nachbarn.

Die Beurkundung

Nach dem Vorgespräch verfasst der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags und schickt diesen beiden Vertragspartnern zur Einsichtnahme zu. Eventuelle Mängel oder gewünschte Änderungen können so noch vor dem Beurkundungstermin angemerkt und in den Kaufvertrag eingearbeitet werden. Während des Termins zur Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag beiden Parteien vor und beantwortet Fragen. Wird die Immobilie durch einen Kredit finanziert, bietet es sich an, die notwendige notarielle Beurkundung der Grundschuldbestellung auf den gleichen Termin zu legen.

Bis zur Schlüsselübergabe

Nach Unterschrift des notariell beurkundeten Kaufvertrags, fällt die Hauptarbeit für den Notar an. Er lotst nach Vorgabe des Vertrags seine Klienten durch den Ablauf des Immobiliengeschäfts. Dafür haben ihm beide Vertragsparteien Vollmachten übertragen.

Der erste Schritt ist die Beantragung einer „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch. Damit ist das Grundstück im Grundbuch für den Käufer sozusagen reserviert und verhindert, dass das Geschäft im letzten Moment platzt und der Käufer sein Geld verliert.

Als Nächstes fordert der Notar alle Unterlagen, die für die Eintragung des neuen Eigentümers notwendig sind, an. Dazu gehören unter anderem die Bescheinigung der Gemeinde über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen hinsichtlich vom Verkäufer bestellter Grundschulden im Grundbuch. Stehen dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegen, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.

Im gleichen Zug schickt der Notar eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrags an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Vom Amt erhält der Käufer in der Folge den Grunderwerbsteuerbescheid. Für die Begleichung der Grunderwerbsteuer hat der Käufer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids Zeit. Allerdings stellt das Finanzamt die für die Umschreibung der Immobilie benötigte Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung der Steuer aus.

Hat sich der Notar von der ordnungsgemäßen Zahlung des Kaufpreises auf das Konto des Verkäufers oder an die Bank überzeugt und liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vor, lässt er das Eigentum auf den Käufer im Grundbuch umschreiben. Nur noch in seltenen Fällen werden Zahlungen auf ein sogenanntes Notaranderkonto veranlasst. Dieses Konto dient dazu, eine Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer bereits vor Feststellung der Lastenfreiheit des Immobilienerwerbs zu ermöglichen, etwa weil der Käufer sofort in das Haus möchte. Der Notar leitet dann zu gegebener Zeit das Geld an den Verkäufer weiter.

Da es unter Umständen nach Zahlung des Kaufpreises noch einige Monate bis zur Eigentümerumschreibung im Grundbuch dauern kann, werden die Schlüssel zur Immobilie meist schon vorher übergeben. Der Zeitpunkt ist im Kaufvertrag festgehalten. Ab diesem Zeitpunkt gehen auch die Lasten der Immobilie, wie Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren oder Straßenreinigungskosten, auf den Käufer über. Bei vermieteten Objekten hat er nun Anspruch auf die Miete.

Das kostet der Notar

Die Kosten für den Notar sind nicht optional und werden in der Regel vom Käufer getragen. Sie gehören ebenso wie die Grunderwerbsteuer zu den Nebenkosten eines Immobilienkaufs und machen davon mit etwa 1,5 Prozent den geringsten Anteil aus. Grundlage für die Berechnung der Notarkosten ist der Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks und die Gebührenordnung für Notare. In der Summe sind neben dem Honorar des Notars nach der Gebührenordnung auch andere Kosten, wie Gerichtskosten des Grundbuchamtes für erforderliche Eintragungen im Grundbuch enthalten. Sparen lässt sich an den Notarkosten nur bei einem Bauvorhaben. Erwirbt der Käufer das Baugrundstück separat, fallen auch nur für diesen Vorgang Notarkosten an. Bei dem sich anschließenden Hausbau handelt es sich rechtlich gesehen um kein Immobiliengeschäft, sondern um einen Kauf von Materialien und Dienstleistungen und dieser bedarf keines Notars.

Weitere Informationen

Weitergehende Informationen zu den Aufgaben des Notars und der Gebührenordnung erhalten Sie auf der Internetseite der Bundesnotarkammer.

Da der Spielraum für die Notarkosten per Verordnung sehr gering ausfällt, können diese gut über einen Rechner ermittelt werden. Sie finden sie online unter dem Stichwort „Notarkostenrechner“.

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