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Augen auf beim Immobilienkauf – Das bringt ein Gutachter

Nicht immer sind die Mängel an der Traumimmobilie so offensichtlich. Foto: Pixabay (public domain)
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Wer eine Immobilie verkaufen oder auch kaufen möchte, sei es eine Wohnung oder ein Haus, der ist gut beraten, sich dafür professionelle Unterstützung zu holen. Ein Gutachter bewertet die Immobilie nach festgelegten Kriterien und kann so einen realen Marktwert ermitteln.

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Gibt es Unterschiede bei den Gutachten?

Hat man sich dazu entschlossen, ein Gutachten durchführen zu lassen, steht man vor der nächsten Frage. Was für ein Gutachten soll es sein. Neben einer Immobilienbewertung, welche man auf den großen Internetportalen durch eigene Angaben für kleines Geld erstellen lassen kann, gibt es die Gutachten (unterteilt in Kurzgutachten und Komplettgutachten), die von einem Sachverständigen angefertigt werden. Bei der Wahl ist vor allem entscheidend, für welchen Zweck Sie das Schriftstück benötigen. Soll es Ihnen als Eigentümer nur einen ungefähren Wert Ihrer Immobilie liefern oder muss das Gutachten auch gerichtlich Bestand haben und wird zum Beispiel für die Kalkulation einer Hypothek, eines Darlehens oder den Verkauf des Hauses, beziehungsweise der Eigentumswohnung benötigt. Wir stellen Ihnen die Unterschiede hier einmal vor:

Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung ist streng genommen kein Gutachten. Sie gibt lediglich eine Einschätzung des Marktwerts einer Immobilie wieder. Begutachtet wird dabei das Objekt durch den Eigentümer selbst, der dann alle Daten online in eine Eingabemaske für die Immobilienbewertung einträgt, zum Beispiel auf einem der großen Immobilienportale. Vorteil der online durchgeführten Immobilienbewertung ist die Schnelligkeit. Zum einen muss man nicht extra einen Sachverständigen bestellen, sondern hat alle relevanten Daten in der Regel innerhalb einer halben bis dreiviertel Stunde in das Programm eingegeben. Zum anderen erhält man dann meist auch schon nach wenigen Minuten bereits die Bewertung seiner Immobilie per E-Mail oder per download. Die Kosten reichen von kostenlosen Programmen bis hin zu knapp 60 Euro. Dies ist abhängig davon, wie detailliert die Bewertungen aufgeführt sind. Die kostenlosen Programme werden jedoch nicht selbstlos angeboten, sondern dienen in der Regel dazu, einen Kontakt mit einem Makler herzustellen und einen Auftrag zur Veräußerung der Immobilie an Land zu ziehen. Was man zudem noch wissen sollte: Eine Immobilienbewertung besitzt rechtlich keinerlei Aussagekraft.

Gutachten durch einen Sachverständigen

Benötigt man ein Gutachten, welches auch vor Gericht Bestand hat, dann sollte man seine Immobilie durch einen Sachverständigen begutachten und ein ausführliches Gutachten gemäß Paragraph 194 Baugesetzbuch (BauGB), also eine Verkehrswertermittlung, erstellen lassen. Dieses Komplettgutachten ist umfassender als ein sogenanntes Kurzgutachten (ebenfalls von einem Sachverständigen ausgeführt) und berücksichtigt insbesondere auch rechtliche Aspekte von Immobilie und Wertermittlung. Der Gutachter, in der Regel ein Ingenieur oder Architekt, prüft alle Unterlagen, wie Bauunterlagen, Grundbuch und eventueller Teilungserklärung. Er nimmt vor Ort das gesamte Objekt unter die Lupe, wozu auch bei einer Eigentumswohnung die Besichtigung des Kellers, des Treppenhauses, des Aufzugs und im besten Fall des Daches dazugehört. Der Sachverständige prüft zudem etwaige bauliche Schäden, analysiert den energetischen Zustand und rechnet nicht zuletzt nach, ob die angegebene Wohnfläche korrekt ist. Abschließend wird noch die aktuelle Marktlage, die Lage der Immobilie und die demographischen Zukunftsaussichten der jeweiligen Region in das Gutachten mit einbezogen. Werden mögliche Sanierungsmaßnahmen ermittelt, werden diese gelistet und die Kosten für die Durchführung kalkuliert.
In diesem Umfang bietet ein sogenanntes Kurzgutachten keine Übersicht über den Wert eines Objekts. Es berücksichtigt lediglich in knapper Form die wesentlichsten wertbestimmenden Faktoren. Meist sind diese vom Auftraggeber angegeben worden und werden nicht vom Gutachter geprüft. Findet eine vollständige Wertberechnung statt, gibt es diese jedoch ohne Lage- und Baubeschreibungen, Fotodokumentationen, Bauzeichnungen und ähnliches. Der wichtigste Unterschied zum Komplettgutachten ist jedoch, dass ein Kurzgutachten vor Gericht keinen Bestand hat.

Wer bietet Gutachten an?

Anbieter gibt es wie Sand am Meer. Aber wie findet man einen seriösen Anbieter? Einen, der nicht nur am Geld interessiert ist, sondern auch ein gutes und (über-)prüfbares Ergebnis liefert.
Eine Liste qualitätsgeprüfter Sachverständiger findet man auf der Homepage des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (www.bvs-ev.de) und auf der bundesweiten Sachverständigenliste der Industrie- und Handelskammern (IHK).
Weiterhin bieten zum Beispiel der TÜV und die Dekra Kurzgutachten,als auch Verkehrswertgutachten an. Immbolienbewertungen erhält man im Internet unter anderem auf den großen Immobilienportalen (zum Beispiel immowelt, immonet, immobilienscout24).

Was kostet ein Gutachten?

Die Kosten eines Gutachtens können sehr unterschiedlich sein. Noch vor einigen Jahren wurde der Preis nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet, heute ist er frei verhandelbar. Als Berechnungsgrundlage dient neben dem Wert der Immobilie auch der Aufwand des Gutachters. Dies hat der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger, kurz BVS, in einer Richtlinie zur Berechnung von Honoraren für Immobilienwertgutachten erlassen. Für eine Bewertung einer kleinen Eigentumswohnung muss man ab etwa 1.000 Euro rechnen, für ein Einfamilienhaus im Wert von etwa 300.000 Euro können um die 2.000 Euro fällig werden.
Günstiger geht es, wenn man sich an die großen Unternehmen wie TÜV oder Dekra oder ??? wendet. Ein Vor-Ort-Termin wird auch von diesen durchgeführt, die Bewertung geht jedoch nicht so sehr ins Detail.

Vorteile eines Gutachten

Der große Vorteil eines erstellten Gutachtens ist, dass man als Eigentümer eine vernünftige Grundlage für etwaige Verhandlungen mit Banken, Versicherungen oder Käufern hat. Außerdem haftet der Gutachter für das von ihm erstellte Wertgutachten. Das ist unter anderem dann von Bedeutung, wenn das Wertgutachten zum Beispiel bei der Vorbereitung von Testamenten, einer Erbschaft oder auch einer Scheidung eine Rolle spielt.

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